{"id":20410,"date":"2020-12-04T16:23:07","date_gmt":"2020-12-04T19:23:07","guid":{"rendered":"https:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/?p=20410"},"modified":"2020-12-07T16:37:00","modified_gmt":"2020-12-07T19:37:00","slug":"provisao-para-distratos-incorporacao-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/provisao-para-distratos-incorporacao-imobiliaria\/","title":{"rendered":"Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria: provis\u00e3o para distratos"},"content":{"rendered":"

Objetivo da provis\u00e3o para distrato<\/strong><\/h2>\n

Principalmente em um ambiente econ\u00f4mico inst\u00e1vel, as estimativas reconhecidas nas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras devem ser revisadas periodicamente, isso devido ao impacto que podem gerar, por exemplo, a partir de desist\u00eancias nas aquisi\u00e7\u00f5es por parte dos clientes.<\/p>\n

No ambiente das Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias esse evento \u00e9 reconhecido como distrato, que ocorre quando o cliente solicita o cancelamento do contrato feito com a incorporadora e solicita seus haveres antecipados no per\u00edodo de constru\u00e7\u00e3o do empreendimento.<\/p>\n

Dito isso, \u00e9 necess\u00e1rio que as incorporadoras monitorem, perante sua carteira ativa de clientes, as possibilidades de eventos de distrato, antecipando esse registro na contabilidade, preparando os interessados nas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras da entidade sobre as incertezas quanto \u00e0 entrada dos fluxos de caixa futuros.<\/p>\n

Somente as empresas de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria devem reconhecer provis\u00e3o para distrato?<\/strong><\/h2>\n

A resposta \u00e9 n\u00e3o.<\/p>\n

Qualquer entidade que tenha celebrado com seu cliente um contrato de promessa de compra e venda de um bem, sendo esse contrato reconhecido como receita mediante transfer\u00eancia cont\u00ednua de controle (ver IFRS 15 e CPC 47 neste blog<\/strong><\/a>), o mesmo deve ser identificado quanto \u00e0s poss\u00edveis incertezas de entrada de fluxos de caixa.<\/p>\n

Como funciona na pr\u00e1tica o reconhecimento de uma incerteza de entrada de fluxos de caixa para provisionamento do distrato?<\/h2>\n

Assim como qualquer outra estimativa, essa deve ser observada por eventos passados e possibilidades de ocorr\u00eancia futura, que pode estar atrelada a diversos fatores: economia \u2013 micro e macro ambiente \u2013, taxas de juros de longo prazo disponibilizadas pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras, sucess\u00e3o de ocorr\u00eancia de atrasos dos promitentes compradores de im\u00f3veis etc.<\/p>\n

Suponhamos que a Empresa X possua em sua carteira de clientes ativos 100 promitentes compradores de im\u00f3veis, sendo que no macro ambiente estamos vivenciando uma desestabilidade econ\u00f4mica financeira motivada por uma pandemia. Essa empresa come\u00e7a a observar que 20% (20 clientes) foram fortemente afetados pela economia tendo suas receitas diminu\u00eddas e, consequentemente, n\u00e3o conseguem mais honrar com seus compromissos contratados no passado iniciando atrasos nos pagamentos para a entidade.<\/p>\n

Neste momento, a administra\u00e7\u00e3o da Empresa X monitorando sua carteira ativa observa que 20% (20 clientes) est\u00e3o gerando incertezas quanto \u00e0 poss\u00edvel entrada de fluxo de caixa para a entidade.<\/p>\n

Nesse exemplo, a Empresa X est\u00e1 construindo um empreendimento imobili\u00e1rio no qual solicita 40% do pagamento do im\u00f3vel no per\u00edodo de constru\u00e7\u00e3o e os outros 60% o cliente deve liquidar na entrega do produto, seja com recurso pr\u00f3prio ou buscando financiamento imobili\u00e1rio no mercado financeiro (mais comum). At\u00e9 o momento a Empresa X j\u00e1 evoluiu em sua obra 50% de constru\u00e7\u00e3o, sendo reconhecido, consequentemente, 50% da receita do contrato com o cliente.<\/p>\n

A administra\u00e7\u00e3o da Empresa X deve utilizar de seu julgamento com base nas estimativas de poss\u00edveis distratos a ocorrer desses clientes, pois, n\u00e3o necessariamente os 20 clientes ir\u00e3o destratar. Pode ser que dentre esses 20 clientes 2 j\u00e1 tenham antecipado 85% do valor do im\u00f3vel, faltando apenas 15% para liquida\u00e7\u00e3o e, no entanto, apresentem dificuldade financeira para liquida\u00e7\u00e3o dos valores remanescentes.<\/p>\n

Para esses 2 clientes \u00e9 mais razo\u00e1vel a incerteza de que a entidade n\u00e3o ir\u00e1, ou ir\u00e1 com dificuldade, receber os 15% que lhe resta. Neste caso \u00e9 necess\u00e1rio o reconhecimento das Perdas Estimadas em Cr\u00e9ditos de Liquida\u00e7\u00e3o Duvidosa (PECLD).<\/p>\n

Para os demais clientes, a administra\u00e7\u00e3o da Empresa X identificou incertezas nos fluxos de caixa para a entidade e sua provis\u00e3o para distrato se faz necess\u00e1ria.<\/p>\n

Para o exemplo, vamos utilizar da Lei 13.786<\/strong><\/a> de 27 de dezembro de 2018, que disciplina sobre a resolu\u00e7\u00e3o do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobili\u00e1ria em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e em parcelamento de solo urbano (Lei do distrato<\/strong>).<\/p>\n

Como dito anteriormente, a entidade deve provisionar os poss\u00edveis efeitos futuros mediante \u00e0 estimativa atual, no caso os 18 clientes, e a administra\u00e7\u00e3o deve estornar as receitas e custos reconhecidos destes clientes, reconhecer a reten\u00e7\u00e3o de multa por distrato e provisionar os valores a serem devolvidos.<\/p>\n

Na pr\u00e1tica e seguindo o Of\u00edcio Circular da CVM\/SNC\/SEP 02\/2018<\/strong><\/a> ficaria assim:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
REGISTROS CONT\u00c1BEIS<\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
Ajuste de receita<\/strong><\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
D<\/strong> – Distratos – estorno receita<\/td>\n(i)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
C<\/strong> – Clientes<\/td>\n(ii)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
C<\/strong> – Receita – indeniza\u00e7\u00e3o distrato<\/td>\n(iii)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
C<\/strong> – Provis\u00e3o distrato<\/td>\n(iv)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Ajuste de custo\/estoque<\/strong><\/td>\n <\/td>\n<\/tr>\n
D<\/strong> – Estoque – revers\u00e3o custo distrato<\/td>\n(i)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
C<\/strong> – Revers\u00e3o para estoque (estoque)<\/td>\n(ii)<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Fonte: site da CVM – Oficio-Circular da CVM\/SNC\/SEP 02\/2018<\/p>\n

Ajustes na receita:<\/p>\n

    \n
  1. Estornar a totalidade da receita reconhecida at\u00e9 o momento (50% do contrato no exemplo<\/strong>);<\/li>\n
  2. Provisionar os valores a receber em sua totalidade de clientes (promitentes compradores de im\u00f3veis<\/strong>);<\/li>\n
  3. Reconhecer a receita pela multa contratual por reten\u00e7\u00e3o\/indeniza\u00e7\u00e3o do contrato (Lei 13.786<\/strong>);<\/li>\n
  4. Reconhecer o valor a devolver ao cliente no passivo circulante (Provis\u00e3o distrato<\/strong>).<\/li>\n<\/ol>\n

    Ajustes no custo\/estoque:<\/p>\n

      \n
    1. Estornar a totalidade do custo reconhecido at\u00e9 o momento (custo incorrido da unidade, correspondente a 50% do custo or\u00e7ado<\/strong> neste exemplo<\/strong>);<\/li>\n
    2. Reverter o custo para o estoque.<\/li>\n<\/ol>\n

      Observe que quando a administra\u00e7\u00e3o efetua esses estornos na contabilidade o efeito cont\u00e1bil nas demonstra\u00e7\u00f5es do resultado \u00e9 a margem de lucro bruta (Receita l\u00edquida \u2013 Custos) da unidade que est\u00e1 sendo estornada e a receita por indeniza\u00e7\u00e3o\/multa pelo distrato da unidade imobili\u00e1ria.<\/p>\n

      Conclus\u00e3o<\/h2>\n

      Vimos neste artigo que \u00e9 imprescind\u00edvel que as estimativas voltadas para a provis\u00e3o para distrato sejam revisadas periodicamente pela administra\u00e7\u00e3o da empresa. Principalmente em ambientes de instabilidades econ\u00f4micas que atingem diretamente os receb\u00edveis da entidade, esta deve antecipar os eventos por meio de estimativas e disponibiliz\u00e1-las aos usu\u00e1rios das demonstra\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n

      A falta de contabiliza\u00e7\u00e3o da provis\u00e3o para distrato pode distorcer drasticamente as informa\u00e7\u00f5es financeiras disponibilizadas pela entidade podendo trazer poss\u00edveis questionamentos, uma vez que h\u00e1 um r\u00edgido acompanhamento na divulga\u00e7\u00e3o dessas informa\u00e7\u00f5es, principalmente por parte da Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM) no caso das empresas listadas, bem como pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras que avaliam e acompanham as empresas que fazem capta\u00e7\u00e3o de recurso principalmente para viabiliza\u00e7\u00e3o dos empreendimentos.<\/p>\n

      A equipe do Grupo BLB Brasil<\/strong><\/a> \u00e9 especialista nas aplica\u00e7\u00f5es das IFRS, com experi\u00eancias pr\u00e1ticas em diversos clientes, oferecendo todo suporte necess\u00e1rio para adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s normas cont\u00e1beis internacionais e inclusive nas \u00e1reas: auditoria independente<\/strong><\/a>, consultorias<\/strong> tribut\u00e1ria<\/strong><\/a> e trabalhista<\/strong><\/a>.<\/p>\n

      Paulo Henrique Barcelos<\/strong><\/a>
      \n<\/strong>Gerente de Auditoria Independente do Grupo BLB Brasil<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Objetivo da provis\u00e3o para distrato Principalmente em um ambiente econ\u00f4mico inst\u00e1vel, as estimativas reconhecidas nas demonstra\u00e7\u00f5es financeiras devem ser revisadas periodicamente, isso devido ao impacto que podem gerar, por exemplo, a partir de desist\u00eancias nas aquisi\u00e7\u00f5es por parte dos clientes. 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