{"id":22596,"date":"2023-09-21T10:49:48","date_gmt":"2023-09-21T13:49:48","guid":{"rendered":"https:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/?p=22596"},"modified":"2024-01-29T16:42:59","modified_gmt":"2024-01-29T19:42:59","slug":"aquisicao-de-bens-imoveis-por-estrangeiros-no-brasil","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/aquisicao-de-bens-imoveis-por-estrangeiros-no-brasil\/","title":{"rendered":"Aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis por estrangeiros no Brasil"},"content":{"rendered":"

Nos \u00faltimos anos o Brasil ganhou destaque no cen\u00e1rio econ\u00f4mico mundial, atraindo o interesse de estrangeiros para os investimentos imobili\u00e1rios. \u00c9 sabido que a legisla\u00e7\u00e3o brasileira adota uma postura defensiva em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 soberania e \u00e0 seguran\u00e7a nacional, limitando, portanto, alguns direitos do estrangeiro no que diz respeito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de bens no Pa\u00eds. Dessa forma, resta o seguinte questionamento: pessoas estrangeiras podem realizar a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis no Brasil?<\/strong><\/p>\n

A resposta imediata \u00e9 sim, desde que o estrangeiro, pessoa natural ou pessoa jur\u00eddica estrangeira ou brasileira equiparada \u00e0 jur\u00eddica estrangeira, seja residente e esteja adquirindo im\u00f3vel urbano<\/strong> no Brasil, caso em que a legisla\u00e7\u00e3o atual n\u00e3o imp\u00f5e nenhuma restri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Quais s\u00e3o as regras e as limita\u00e7\u00f5es para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural no Brasil por um estrangeiro (pessoa natural)?<\/strong><\/h2>\n

Atualmente, o referido tema \u00e9 regulado por uma lei de 1971, anterior, inclusive, \u00e0 pr\u00f3pria Constitui\u00e7\u00e3o Federal. A Lei n\u00ba 5.709\/1971<\/strong><\/a>, em conjunto com a Instru\u00e7\u00e3o Normativa n\u00ba 88\/2017<\/strong><\/a> do Incra (Instituto Nacional de Coloniza\u00e7\u00e3o e Reforma Agr\u00e1ria), institui regras e restri\u00e7\u00f5es \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais por estrangeiros residentes no Brasil.<\/p>\n

Tem-se como regra que a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis rurais ou o arrendamento desses cuja \u00e1rea cont\u00ednua ou descont\u00ednua \u2013 compreendida entre 3 (tr\u00eas) e 50 (cinquenta) m\u00f3dulos de explora\u00e7\u00e3o indefinida \u2013, realizado por uma pessoa natural estrangeira residente no Brasil, depender\u00e1 de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra.<\/p>\n

Mas o que seria o citado m\u00f3dulo de explora\u00e7\u00e3o indefinida (MEI)?<\/em> \u00c9 uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de m\u00f3dulo rural, para o im\u00f3vel com explora\u00e7\u00e3o n\u00e3o definida e \u00e9, basicamente, utilizada em processos relacionados \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de terras por estrangeiros. A dimens\u00e3o do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona T\u00edpica de M\u00f3dulo (ZTM) do munic\u00edpio de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural.<\/p>\n

O MEI \u00e9 analisado\u00a0a partir da concep\u00e7\u00e3o e da metodologia de c\u00e1lculo dos demais m\u00f3dulos rurais, ou seja, da explora\u00e7\u00e3o hortigranjeira, lavoura permanente e tempor\u00e1ria, pecu\u00e1ria e do extrativismo. As \u00e1reas do MEI buscam refletir tamb\u00e9m as condi\u00e7\u00f5es socioecon\u00f4micas de cada uma das nove ZTMs. Assim, quanto mais desenvolvida for a zona t\u00edpica de m\u00f3dulo, menor ser\u00e1 a \u00e1rea do m\u00f3dulo de explora\u00e7\u00e3o indefinida, bem como, quanto menor o n\u00edvel de desenvolvimento, maior a respectiva dimens\u00e3o. J\u00e1 a compet\u00eancia para a fixa\u00e7\u00e3o e a modifica\u00e7\u00e3o do MEI para cada regi\u00e3o do Brasil ficou a cargo do, tamb\u00e9m, Incra.<\/p>\n

A IN n\u00ba 88\/2017 ainda traz algumas especifica\u00e7\u00f5es caso o im\u00f3vel rural adquirido tenha \u00e1rea superior a 20 (vinte) MEIs, pois, nesse caso, a autoriza\u00e7\u00e3o para a aquisi\u00e7\u00e3o ou o arrendamento ser\u00e1 condicionada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do projeto para a explora\u00e7\u00e3o da \u00e1rea pelo Incra.<\/p>\n

Outra limita\u00e7\u00e3o relevante que a legisla\u00e7\u00e3o traz se refere \u00e0 \u00e1rea do munic\u00edpio em que se encontra a propriedade rural de interesse do estrangeiro, pois o total da referida \u00e1rea n\u00e3o poder\u00e1 ultrapassar 25% da superf\u00edcie territorial do munic\u00edpio de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel rural pretendido. E, ainda, h\u00e1 a limita\u00e7\u00e3o referente ao grupo de nacionalidade do promitente adquirente, pois pessoas da mesma nacionalidade n\u00e3o poder\u00e3o ser propriet\u00e1rias no mesmo munic\u00edpio de mais de 10% de sua superf\u00edcie territorial.<\/p>\n

Em contrapartida, a legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m traz algumas exce\u00e7\u00f5es em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s limita\u00e7\u00f5es referentes \u00e0 \u00e1rea de munic\u00edpio, conforme apresentaremos a seguir:<\/p>\n

Ficam exclu\u00eddas das restri\u00e7\u00f5es acima citadas as aquisi\u00e7\u00f5es de \u00e1reas rurais: I) inferiores a 3 (tr\u00eas) MEIs (nesse caso, a aquisi\u00e7\u00e3o ser\u00e1 livre, independendo de qualquer autoriza\u00e7\u00e3o ou licen\u00e7a); II) quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunh\u00e3o de bens; e III) em caso de sucess\u00e3o leg\u00edtima.<\/p>\n

Contudo, \u00e9 necess\u00e1rio esclarecer que as exce\u00e7\u00f5es supramencionadas n\u00e3o se confundem com a regra geral de limita\u00e7\u00e3o territorial trazida pela Lei n\u00ba 5.709\/1971, de que o estrangeiro poder\u00e1 adquirir ou arrendar im\u00f3vel rural no Brasil at\u00e9 o limite de 50 (cinquenta) m\u00f3dulos de explora\u00e7\u00e3o indefinida.<\/p>\n

Por fim, caso o im\u00f3vel objeto da pretendida aquisi\u00e7\u00e3o por um estrangeiro tenha \u00e1rea superior a 50 (cinquenta) MEIs, ser\u00e1 necess\u00e1ria a autoriza\u00e7\u00e3o do Congresso Nacional.<\/p>\n

Quais s\u00e3o as regras e as limita\u00e7\u00f5es para a aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel rural no Brasil por pessoa jur\u00eddica estrangeira (ou pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada \u00e0 estrangeira)?<\/h2>\n

Ao considerarmos que a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis rurais seja realizada por uma pessoa jur\u00eddica estrangeira, ou por uma pessoa jur\u00eddica brasileira equipara \u00e0 estrangeira, as regras divergem em alguns pontos. Mas, antes de abordarmos essas especificidades, \u00e9 preciso esclarecer um conceito importante para esta discuss\u00e3o.<\/p>\n

Qual \u00e9 a defini\u00e7\u00e3o de pessoa jur\u00eddica brasileira equiparada \u00e0 estrangeira?<\/em> Considera-se como sendo aquela pessoa constitu\u00edda, segundo as leis brasileiras, com sede no Brasil, e que possua participa\u00e7\u00e3o majorit\u00e1ria<\/u>, a qualquer t\u00edtulo, de capital estrangeiro, desde que os s\u00f3cios sejam pessoas naturais ou jur\u00eddicas estrangeiras, respectivamente, e residam ou tenham sede no exterior. E, ainda, para que ocorra a referida equipara\u00e7\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio que seus s\u00f3cios estrangeiros detenham a maioria do capital social, ou que a sua participa\u00e7\u00e3o societ\u00e1ria lhes assegure os seguintes poderes: de conduzir as delibera\u00e7\u00f5es da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores, de dirigir as atividades sociais e de orientar o funcionamento dos \u00f3rg\u00e3os da sociedade, conforme estabelece o artigo 15 da IN n\u00ba 88, de 2017.<\/p>\n

A legisla\u00e7\u00e3o ainda imp\u00f5e que a pessoa jur\u00eddica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, ou a pessoa jur\u00eddica brasileira a ela equiparada, s\u00f3 poder\u00e1 adquirir ou arrendar im\u00f3vel rural destinado \u00e0 implanta\u00e7\u00e3o de projetos agr\u00edcolas, pecu\u00e1rios, florestais, industriais, tur\u00edsticos ou de coloniza\u00e7\u00e3o, vinculados aos seus objetivos estatut\u00e1rios ou sociais, condicionada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do projeto de explora\u00e7\u00e3o pelo Incra e pelo Minist\u00e9rio da Agricultura.<\/p>\n

Quando a referida pessoa jur\u00eddica se enquadrar como empresa particular de coloniza\u00e7\u00e3o \u2013 que teria, portanto, a finalidade de executar programa de valoriza\u00e7\u00e3o de \u00e1rea ou de distribui\u00e7\u00e3o de terras, das quais participem pessoas naturais, brasileiras ou estrangeiras, residentes ou domiciliadas no Brasil, ou jur\u00eddicas constitu\u00eddas e sediadas no pa\u00eds \u2013, a legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m apresenta uma particularidade: nos loteamentos rurais efetuados por essas pessoas jur\u00eddicas, a aquisi\u00e7\u00e3o e a ocupa\u00e7\u00e3o de, no m\u00ednimo, 30% (trinta por cento) da \u00e1rea total dever\u00e3o ser feitas, obrigatoriamente, por brasileiros.<\/p>\n

Quais s\u00e3o os questionamentos ou as propostas de altera\u00e7\u00f5es das normas institu\u00eddas pela Lei n\u00ba 5.709\/1971?<\/h2>\n

Atualmente est\u00e3o em andamento ou em discuss\u00e3o o Projeto de Lei n\u00ba 2.963\/2019, a ADPF 342 e a Lei do Agro (Lei n\u00ba 13.986\/2020), os quais ser\u00e3o abordados, individualmente, a seguir:<\/p>\n

Projeto de Lei (PL) n\u00ba 2.963\/2019<\/h3>\n

Segue em tramita\u00e7\u00e3o, na C\u00e2mara dos Deputados, aguardando apenas a cria\u00e7\u00e3o de uma Comiss\u00e3o Tempor\u00e1ria<\/strong>, o Projeto de Lei n\u00ba 2.963\/2019<\/strong><\/a>, que prop\u00f5e a revoga\u00e7\u00e3o integral da Lei n\u00ba 5.709\/1971.<\/p>\n

O PL facilita a compra, a posse e o arrendamento de im\u00f3veis rurais no Brasil por pessoas f\u00edsicas ou pessoas jur\u00eddicas estrangeiras, trazendo, basicamente, duas grandes mudan\u00e7as em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 regulamenta\u00e7\u00e3o atual:<\/p>\n

    \n
  1. A possibilidade de pessoas jur\u00eddicas brasileiras, ainda que constitu\u00eddas ou controladas direta ou indiretamente por pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas estrangeiras, n\u00e3o sofrerem as restri\u00e7\u00f5es impostas a essas pessoas estrangeiras; e<\/li>\n
  2. Pessoas f\u00edsicas e jur\u00eddicas estrangeiras podem adquirir at\u00e9 15 MEIs de forma livre, sem a necessidade de autoriza\u00e7\u00e3o do Incra ou de outro \u00f3rg\u00e3o p\u00fablico, retirando tamb\u00e9m a exig\u00eancia de apresenta\u00e7\u00e3o de projetos de explora\u00e7\u00e3o da terra.<\/li>\n<\/ol>\n

    Contudo, no texto do PL, permanecem inalterados os limites atuais relativos \u00e0 \u00e1rea dos munic\u00edpios, tanto para aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis quanto para arrendamento, que s\u00e3o de 25% da superf\u00edcie de cada munic\u00edpio, com a restri\u00e7\u00e3o de 10% da \u00e1rea total para cada nacionalidade.<\/p>\n

    Argui\u00e7\u00e3o de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 342<\/h3>\n

    Ainda sobre o tema, segue em andamento, no Supremo Tribunal Federal, o julgamento da ADPF 342<\/strong><\/a>, que discute o art. 1\u00ba, par\u00e1grafo 1\u00ba, da Lei n\u00ba 5.709\/71, que estende o regime jur\u00eddico aplic\u00e1vel \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel rural por estrangeiro \u00e0 pessoa jur\u00eddica brasileira da qual participem, a qualquer t\u00edtulo<\/strong>, pessoas estrangeiras f\u00edsicas ou jur\u00eddicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior.<\/p>\n

    Lei do Agro (Lei n\u00ba 13.986\/2020)<\/strong><\/h3>\n

    A entrada em vigor da chamada \u201cLei do Agro<\/strong><\/a>\u201d, por meio de seu art. 51, trouxe altera\u00e7\u00f5es na Lei n\u00ba 5.709\/71, ao estabelecer que as limita\u00e7\u00f5es dessa norma n\u00e3o seriam aplic\u00e1veis \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de terras brasileiras por estrangeiros (pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas) nos casos de sucess\u00e3o leg\u00edtima, com a ressalva \u00e0s \u00e1reas consideradas indispens\u00e1veis \u00e0 seguran\u00e7a nacional, bem como \u00e0s hip\u00f3teses de constitui\u00e7\u00e3o de garantia real (incluindo a propriedade fiduci\u00e1ria) e aos casos de recebimento de im\u00f3vel em liquida\u00e7\u00e3o de transa\u00e7\u00e3o com pessoa jur\u00eddica, por meio de realiza\u00e7\u00e3o de garantia real, de da\u00e7\u00e3o em pagamento ou de qualquer outra forma.<\/p>\n

    Contudo, tal altera\u00e7\u00e3o segue sendo objeto de debates no meio jur\u00eddico, pois especialistas questionam a inconstitucionalidade do art. 51 da Lei do Agro, em face do contido no art. 190 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, sob o argumento do que prescreve a pr\u00f3pria Carta Magna, que a \u201clei regulamentar\u00e1 e limitar\u00e1 a aquisi\u00e7\u00e3o ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica estrangeira\u201d. Dessa forma, para estar de acordo com a Constitui\u00e7\u00e3o, a Lei do Agro deveria n\u00e3o s\u00f3 regulamentar, como tamb\u00e9m limitar<\/strong> o direito do estrangeiro no tocante \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o e ao arrendamento de propriedade rural por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica estrangeira.<\/p>\n

    Claramente, os questionamentos acerca das regras e das limita\u00e7\u00f5es para a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis\u00a0rurais por estrangeiros seguir\u00e3o pela via judici\u00e1ria, tendo em vista que o Projeto de Lei n\u00ba 2.963\/2019 continua, ainda, em tramita\u00e7\u00e3o na C\u00e2mara dos Deputados e a ADPF 342 permanece sendo discutida pelo STF. Por ser uma lei considerada recente, a Lei do Agro segue chamando a aten\u00e7\u00e3o de especialistas quanto \u00e0s suas particularidades, mas ainda n\u00e3o ingressou em nenhuma discuss\u00e3o no \u00e2mbito judici\u00e1rio.<\/p>\n

    A\u202f BLB Auditores e Consultores, por meio de sua divis\u00e3o especializada em\u00a0planejamento patrimonial e sucess\u00f3rio<\/strong><\/a>, conta com uma equipe preparada e experiente para fornecer informa\u00e7\u00f5es adicionais sobre este assunto. Entre em contato conosco.<\/strong><\/a><\/p>\n

    Gabriela Prieto Borges<\/strong><\/a>
    \nConsultora Jur\u00eddica
    \nDivis\u00e3o Societ\u00e1ria e Patrimonial do Grupo BLB<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Nos \u00faltimos anos o Brasil ganhou destaque no cen\u00e1rio econ\u00f4mico mundial, atraindo o interesse de estrangeiros para os investimentos imobili\u00e1rios. \u00c9 sabido que a legisla\u00e7\u00e3o brasileira adota uma postura defensiva em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 soberania e \u00e0 seguran\u00e7a nacional, limitando, portanto, alguns direitos do estrangeiro no que diz respeito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de bens no Pa\u00eds. Dessa […]<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":22597,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"spay_email":""},"categories":[2,62],"tags":[1026,472,1025,1029,133,984,1028],"yoast_head":"\nAquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis por estrangeiros no Brasil<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Pessoas estrangeiras podem realizar a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis aqui? Objetivamente, sim. 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