{"id":9698,"date":"2016-02-03T00:00:00","date_gmt":"2016-02-03T02:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/regime-especial-tributario-nas-incorporacoes-imobiliarias\/"},"modified":"2023-08-24T12:01:15","modified_gmt":"2023-08-24T15:01:15","slug":"regime-especial-tributario-nas-incorporacoes-imobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blbescoladenegocios.com.br\/blog\/regime-especial-tributario-nas-incorporacoes-imobiliarias\/","title":{"rendered":"Regime especial tribut\u00e1rio nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias"},"content":{"rendered":"

Voc\u00ea sabia da exist\u00eancia de um regime especial tribut\u00e1rio nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/strong>? No post de hoje comentaremos todos os detalhes deste regime. Confira!<\/p>\n

Benef\u00edcio ao incorporador e prote\u00e7\u00e3o ao consumidor<\/strong><\/h2>\n

Uma das maiores preocupa\u00e7\u00f5es de quem compra um im\u00f3vel<\/a><\/strong> na planta ou em constru\u00e7\u00e3o, \u00e9 se receber\u00e1 seu im\u00f3vel constru\u00eddo dentro do prazo e nos termos contratados.<\/p>\n

Apesar de existirem v\u00e1rios dispositivos no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor de prote\u00e7\u00e3o do mesmo, com rela\u00e7\u00e3o ao fornecedor (que aqui consideraremos como o incorporador, propriamente dito, e a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria), o diploma legal brasileiro ainda prev\u00ea outra forma protetiva, com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, que contrariamente \u00e0 primeira, n\u00e3o possui o consumidor como objeto de an\u00e1lise e ordenamento, mas sim a pr\u00f3pria incorpora\u00e7\u00e3o. Tal medida se encontra num ato de extrema lucidez de nosso legislativo, provis\u00e3o da lei n\u00ba 10.931, de 2 de agosto de 2004.<\/p>\n

A lei n\u00ba 10.931\/04 ou Lei do Patrim\u00f4nio de Afeta\u00e7\u00e3o, como tamb\u00e9m \u00e9 referenciada, traz um mecanismo chamado Regime Especial Tribut\u00e1rio (RET) \u2013 disciplinando que a cada incorpora\u00e7\u00e3o sujeita ao regime, os pagamentos de IRPJ, PIS\/Pasep,\u00a0Cofins\u00a0e CSLL<\/a><\/strong>, equivaler-se-\u00e3o a 4% da receita mensal recebida, correspondendo ao pagamento mensal unificado dos antes citados tributos \u2013 valendo lembrar que sua op\u00e7\u00e3o \u00e9 de car\u00e1ter irretrat\u00e1vel, e que perdurar\u00e1, porquanto restem direitos de cr\u00e9dito ou obriga\u00e7\u00f5es do incorporador, junto aos adquirentes dos im\u00f3veis que comp\u00f5em a incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Em contrapartida, a ado\u00e7\u00e3o de tal regime somente \u00e9 permitida se houver a ado\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio<\/a><\/strong> de afeta\u00e7\u00e3o. Este instituto nada mais \u00e9 que, a n\u00e3o comunica\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio da incorpora\u00e7\u00e3o com os demais bens, direitos e obriga\u00e7\u00f5es do patrim\u00f4nio geral do incorporador, ou de outros patrim\u00f4nios de afeta\u00e7\u00e3o por ele constitu\u00eddos, e que somente responde por d\u00edvidas e obriga\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o,\u00a0respectivamente\u00a0submetida.<\/p>\n

Os recursos financeiros que se encontram fora do escopo do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, s\u00e3o aqueles cujas import\u00e2ncias excedem o necess\u00e1rio \u00e0 conclus\u00e3o da obra, considerando-se os valores a receber at\u00e9 sua conclus\u00e3o e, tamb\u00e9m, os recursos necess\u00e1rios \u00e0 quita\u00e7\u00e3o de financiamento para a constru\u00e7\u00e3o, se houver; e caso haja tais recursos financeiros<\/a><\/strong> que respeitem essas regras, os mesmos ser\u00e3o dispon\u00edveis a aliena\u00e7\u00e3o, onerosa ou n\u00e3o, ou at\u00e9 mesmo distribui\u00e7\u00e3o, no caso de lucros.<\/p>\n

No mundo real<\/b><\/h2>\n

A verdade \u00e9 que o Fisco pouco (ou nada) fiscaliza acerca da efetiva separa\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio do incorporador e da incorpora\u00e7\u00e3o. Apesar de existir a regulamenta\u00e7\u00e3o da lei n\u00ba10.931, atrav\u00e9s da instru\u00e7\u00e3o normativa n\u00ba 1.435, de 30 de dezembro de 2013, a Receita Federal do Brasil tende a negligenciar a fiscaliza\u00e7\u00e3o do efetivo cumprimento dessas normas, sendo extremamente competente nas cobran\u00e7as de seus cr\u00e9ditos, mas falha nas cess\u00f5es de seus benef\u00edcios.<\/p>\n

Tal conduta pode n\u00e3o causar impactos diretos \u00e0 arrecada\u00e7\u00e3o estatal, mas certamente causa grandes impactos individuais nos contribuintes, adquirentes de im\u00f3veis componentes de incorpora\u00e7\u00f5es que adotem o RET \u2013 vez que sem fiscaliza\u00e7\u00e3o efetiva, a tend\u00eancia \u00e9 de que ocorram os desvios de recursos; alimentando pequenas bombas que, caso venham a explodir, podem nos relembrar tristemente do caso\u00a0Encol\u00a0(motivo-s\u00edmbolo pelo qual se intensificou a legisla\u00e7\u00e3o sobre a separa\u00e7\u00e3o patrimonial, nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias).<\/p>\n

Por toda a falta de fiscaliza\u00e7\u00e3o, a efetiva aplica\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser satisfatoriamente constatada por meio de uma auditoria independente, vez que ela \u00e9 constitu\u00edda de um conjunto de procedimentos t\u00e9cnicos, que tem por objetivo gerar confiabilidade \u00e0s informa\u00e7\u00f5es, assegurando nesse caso, quanto a real observ\u00e2ncia \u00e0s regras do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, cujos procedimentos previamente acordados correriam a luz da legisla\u00e7\u00e3o e complementarmente as normas de auditoria independente.<\/p>\n

As normas de auditoria independente definem que o auditor deve obter evid\u00eancias ou provas, suficientes e adequadas para fundamentar sua opini\u00e3o, acerca dos atos e fatos cont\u00e1beis auditados. Defendemos ado\u00e7\u00e3o desse procedimento como forma de proporcionar a efic\u00e1cia t\u00e9cnica \u00e0s regras do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, protegendo principalmente aqueles que compram seu primeiro im\u00f3vel com fruto de seu trabalho.<\/p>\n

Luiz Felipe\u00a0Baggio<\/a><\/b>
\nTrainee\u00a0da divis\u00e3o de Tributos
\nBLB Auditores e Consultores<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Benef\u00edcio ao incorporador e prote\u00e7\u00e3o ao consumidor.<\/p>\n

Uma das maiores preocupa\u00e7\u00f5es de quem compra um im\u00f3vel na planta ou em constru\u00e7\u00e3o, \u00e9 se receber\u00e1 seu im\u00f3vel constru\u00eddo dentro do prazo e nos termos contratados.<\/p>\n

Apesar de existirem v\u00e1rios dispositivos no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor de prote\u00e7\u00e3o do mesmo, com rela\u00e7\u00e3o ao fornecedor (que aqui consideraremos como o incorporador, propriamente dito, e a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria), o diploma legal brasileiro ainda prev\u00ea outra forma protetiva, com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, que contrariamente \u00e0 primeira, n\u00e3o possui o consumidor como objeto de an\u00e1lise e ordenamento, mas sim a pr\u00f3pria incorpora\u00e7\u00e3o. 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