A Instrução Normativa (IN) RFB 2.275/2025, publicada em agosto de 2025, institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), considerado como uma espécie de “CPF dos imóveis”. A norma determina que cartórios e serviços de registro compartilhem dados com a Receita Federal por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), abrangendo escrituras, registros de compra e venda, contratos de aluguel, arrendamentos e, principalmente, os valores de referência dos imóveis.
Cada bem imobiliário passará a ter um identificador único, o CIB, que será obrigatório em documentos oficiais e em sistemas administrativos, com cronograma de implementação até dezembro de 2025. O não cumprimento das obrigações poderá gerar sanções administrativas e comunicação ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Impactos do Cadastro Imobiliário Brasileiro para os contribuintes
Os impactos econômicos da medida são amplos, tanto na vida das pessoas quanto das empresas. Para as pessoas físicas, a transparência proporcionada pelo sistema permitirá à Receita Federal fiscalizar com mais rigor contratos de locação não declarados, operações subavaliadas e rendimentos omitidos. Isso significa que aluguéis “informais” ou valores de venda artificialmente reduzidos para pagar menos impostos estarão cada vez mais sujeitos a autuações.
Ao mesmo tempo, a formalização garante maior segurança jurídica aos envolvidos, pois os contratos “de gaveta” tendem a perder espaço nas transações, reduzindo disputas judiciais e fortalecendo a credibilidade nas relações imobiliárias. Entretanto, esse novo cenário pode elevar a carga tributária de proprietários e, indiretamente, impactar os inquilinos, já que a maior rigidez fiscal tende a se refletir no valor final dos aluguéis.
No caso das empresas, os reflexos também são significativos. Organizações que dependem de contratos imobiliários — seja para locação, arrendamento, incorporações ou transações societárias envolvendo imóveis — terão de se adequar à exigência do CIB e do uso de valores de referência oficiais. Isso demandará ajustes em contratos, sistemas de gestão, práticas contábeis e tributárias, além de investimentos em compliance. A mudança, portanto, aumenta os custos de adequação, mas também contribui para maior transparência e segurança jurídica nas operações empresariais.
Para atenuar esses impactos, algumas medidas práticas podem ser adotadas. No caso das pessoas físicas, é essencial formalizar os contratos, declarar corretamente os rendimentos de aluguel no Carnê-Leão, organizar todos os documentos e realizar um planejamento tributário antecipado, com o devido apoio de contadores ou advogados.
Já as empresas precisam investir na atualização de contratos, no treinamento de equipes jurídicas e contábeis, em políticas de compliance tributário e no planejamento imobiliário estratégico, considerando a nova realidade fiscal e a utilização do CIB em todas as transações.
Cadastro Imobiliário Brasileiro requer ação e preparo
Em síntese, a Instrução Normativa nº 2.275 representa um divisor de águas no mercado imobiliário brasileiro. Assim, ao mesmo tempo em que fortalece a justiça tributária e reduz a informalidade, a IN também aumenta os custos de conformidade para pessoas e empresas. O desafio está em se adaptar rapidamente, aproveitando a maior transparência e segurança jurídica, mas mitigando riscos de aumento de custos e penalidades.
O caminho mais eficiente para lidar com o Cadastro Imobiliário Brasileiro é a formalização, o planejamento tributário e a atualização constante das práticas de gestão, para que contribuintes e empresas possam transformar essa obrigação em uma oportunidade de maior solidez e credibilidade em suas operações.
Nesse cenário, contar com uma empresa de excelência em planejamento societário e tributário faz toda a diferença. Um parceiro especializado é capaz de mapear riscos, identificar oportunidades legais de economia fiscal, estruturar contratos de forma mais eficiente, além de oferecer suporte estratégico para que empresas e pessoas físicas se mantenham em conformidade com a Receita Federal, sem comprometer sua competitividade e saúde financeira.
Mais do que cumprir a legislação, trata-se de adotar uma gestão inteligente, capaz de transformar uma obrigação regulatória em vantagem estratégica no mercado.
Autoria de José Rita Moreira
Sócio-diretor de Finanças e M&A
BLB Auditores e Consultores