Tem chovido na internet uma série de vídeos ou artigos de caráter alarmante ou, por que não dizer, sensacionalista, sobre os impactos decorrentes da Reforma Tributária nas chamadas holdings imobiliárias ou patrimoniais. Se você tem acesso à internet, certamente já viu algum deles.
Dito isso, sabemos que você que já tem a sua holding imobiliária ou patrimonial, ou você que já pensou em ter, ficou se perguntando se a manutenção de referida estrutura jurídica se mantém viável ou não diante das mudanças que estão por vir.
Tenho certeza também que, dentre muitos desses conteúdos, o que mais te preocupou foi a possível cobrança de aluguel sobre o imóvel de titularidade da holding que você ou qualquer um de seus familiares ocupa. Estou certa?
Este conteúdo é para trazer tranquilidade e chamar a sua atenção para a importância de consultar materiais elaborados por profissionais da sua confiança e que estejam preocupados com a clareza das informações, em detrimento de conteúdos alarmantes que só estejam focados em gerar engajamento.
Embora eu esteja presumindo que você já está a par do tema, considero importante recapitular o que vem acontecendo e contextualizar todos os leitores das nossas considerações e percepções, sem fazer qualquer alarmismo. É uma leitura breve e de grande valia. Segue o fio…
Impactos da Reforma Tributária sobre holdings imobiliárias
A recente aprovação da Lei Complementar nº 214/2025 trouxe mudanças significativas na tributação das holdings imobiliárias, especialmente no que tange à locação de imóveis. Anteriormente, a locação de imóveis por pessoas físicas estava sujeita ao Imposto de Renda com alíquotas de até 27,5%, o que gerava uma carga tributária altíssima e um grande desejo dos proprietários de bens imóveis com potencial de locação de executarem um planejamento que pudesse, dentro da legislação vigente, surtir em uma economia tributária.
Assim, as holdings imobiliárias popularizaram-se pelo Brasil afora, afinal, tributadas pelo lucro presumido, enfrentavam uma carga tributária aproximada de 14,53%, considerando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, ou seja, consideravelmente menor e mais vantajosa do que a tributação na pessoa física.
Dito isso e identificada a economia tributária possível, montava-se uma estrutura jurídica, a chamada holding imobiliária, que passaria a deter a propriedade desses imóveis até então mantidos na pessoa física, dentre eles, muitas vezes, o próprio imóvel de moradia ou de lazer de referida pessoa. A receita da locação passaria a ser reconhecida na própria holding e a carga tributária efetiva passava a ser mais benéfica por meio dessa mecânica, conforme já referenciado acima.
Como fica a tributação sobre locação de imóveis com a Reforma Tributária
Com a nova legislação, foram instituídos o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), substituindo tributos como PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS que vão impactar diretamente na tributação do aluguel.
Especificamente para o setor imobiliário, a alíquota efetiva combinada do IBS e da CBS sobre as receitas de aluguel, anteriormente de cerca de 14,53%, está projetada em aproximadamente 18%, representando, portanto, um aumento na carga tributária para as holdings imobiliárias, mas que segue sendo benéfica em relação à tributação até então presente na pessoa física.
Apesar desse incremento, a estrutura de holding imobiliária ainda oferece vantagens para além do tributário, como eficiência no planejamento sucessório e proteção patrimonial.
No entanto, é crucial que os proprietários de imóveis que já estão dentro de uma holding ou que ainda querem se valer de referida estrutura, reavaliem suas estratégias à luz das novas alíquotas para determinar a viabilidade econômica da manutenção ou constituição de holdings imobiliárias, contando com o auxílio de profissionais capacitados e de uma equipe multidisciplinar.
Embora a Reforma Tributária, mais precisamente a Lei Complementar nº 214/2025, aumente a carga tributária sobre as receitas de aluguel das holdings imobiliárias, a decisão de manter ou estabelecer uma holding deve ser baseada em uma análise abrangente que considere tanto os aspectos tributários quanto os benefícios patrimoniais e sucessórios associados a essa estrutura.
E o aluguel sobre o imóvel habitado?
Por fim, caro leitor, você deve estar curioso ainda para saber se terá de pagar aluguel sobre o imóvel que habita ou não. Para esclarecer essa situação e todo o alarde sobre ela, preciso dizer que essa situação não é nova e nem surgiu exatamente com a Reforma.
O que a Reforma Tributária trouxe é a previsão de que, sobre imóveis cedidos de forma gratuita ao uso de um sócio ou mais de um dos sócios da holding, ou até mesmo a seus parentes, haverá igualmente a incidência de IBS e CBS, conforme previsto no art. 5º da Lei Complementar 214/2025.
Toda essa questão da tributação do imóvel utilizado pelo sócio não necessariamente decorreu das inovações trazidas pela Reforma Tributária, afinal, o Regulamento do Imposto de Renda, uma legislação de 1964, precisamente art. 23, inciso VI da Lei 4.506/1964, e que atualmente está consolidada no Regulamento do Imposto de Renda, art. 41, § 1º, do Decreto no. 9.580/2018, já previa ser devido Imposto de Renda pela pessoa física que utilizasse determinado imóvel de forma gratuita, pelo fato de a Receita equiparar essa situação a uma vantagem econômica para a pessoa física, sendo uma renda presumida passível de cobrança.
O que a Reforma facilitará, contudo, é a fiscalização dessas situações, sobretudo porque fomentará a criação e a implementação de um cadastro nacional de imóveis, pelo qual poderá ser verificada a existência ou não de imóveis com finalidade locatícia e se estão sendo locados ou não, bem como o valor de mercado de referidos.
Dito isso, com todas essas mudanças e ocorrendo a tributação da cessão gratuita dos imóveis em uma holding imobiliária, essa, sim, uma situação decorrente da Reforma, e imaginando-se que a fiscalização dessas situações será majorada, o que poderá vir a acontecer é a cobrança do Imposto de Renda, pela Receita Federal, da pessoa física que use determinado bem de propriedade da holding, de forma gratuita, nos termos já esclarecidos acima.
Nesses casos, o Imposto de Renda devido será calculado à base de 10% do valor venal do bem e por ano. Assim, um imóvel cujo valor venal seja de R$ 1 milhão terá a base de cálculo para cobrança do IR sobre R$ 100.000,00.
Assim, havendo o banco nacional de imóveis, uma maior fiscalização e a cobrança do IBS e CBS dos imóveis cedidos de forma gratuita, acredita-se que a chance de a Receita passar a cobrar o imposto acima referenciado será maior.
Sabemos que o imposto já é devido e que até o presente momento a Receita Federal não tem se mostrado ativa na cobrança desses casos.
No mais, há situações para acreditar que mesmo após a efetiva implementação da cobrança do IBS e CBS essa situação pode vir a não se tornar passível de discussões e contestações acerca da possibilidade de a Receita Federal cobrar ou não esse Imposto de Renda. Ou até mesmo a possibilidade de valer-se de determinados institutos jurídicos para evitar a tributação, como integralizar a nua-propriedade do bem na holding, mas reservar o usufruto para o anterior proprietário do bem ou até mesmo a um terceiro.
Holdings imobiliárias ainda serão opções interessantes
A esta altura, o que podemos assegurar é que as holdings imobiliárias ainda se mostram efetivas sob os mais diversos aspectos, sejam eles de proteção do patrimônio, planejamento sucessório ou até mesmo o da economia tributária.
O Grupo BLB conta com profissionais experientes no tema, como advogados societários, tributaristas e contabilistas atentos às alterações e aos impactos que podem haver para cada situação. Entre em contato para assegurar o melhor estudo sobre seu caso!
Autoria de Liz Azevedo e revisão técnica de Rodrigo Barbeti
Consultoria Societária e Patrimonial
BLB Auditores e Consultores
