Imagine um produtor rural que, atento a uma oportunidade de mercado, decidiu alienar sua propriedade em março de 2026. O negócio é sólido e o valor de mercado reflete anos de investimento.
O que esse produtor não sabe é que o simples ato de assinar a escritura no primeiro semestre, meses antes da abertura da janela declaratória do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), pode gerar impactos tributários expressivos e, muitas vezes, subestimados pelo contribuinte. Isso porque a combinação entre o calendário fiscal do ITR, a sistemática declaratória do Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT) e a interpretação atualmente adotada pela Receita Federal passou a afetar de forma significativa a apuração do ganho de capital de imóveis rurais.
Na prática, o momento da formalização da venda pode influenciar diretamente a metodologia aplicável ao cálculo do imposto, especialmente após a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 203/2025. Nesse contexto, o ponto central da discussão está justamente na relação entre a entrega do DIAT e a utilização do Valor da Terra Nua (VTN) como parâmetro para a apuração do ganho de capital.
Como veremos ao longo deste texto, a venda de uma propriedade rural pode ir muito além de uma simples transação imobiliária, configurando-se como um evento jurídico-fiscal de alta complexidade que se distancia drasticamente da lógica urbana e pode ter sérias consequências se não tratada com a cautela e as particularidades envolvidas.
Dessa forma, o produtor que ignora as particularidades da legislação tributária aplicável aos imóveis rurais arrisca-se a recolher tributos sobre um lucro que, por lei, poderia ser classificado como rendimento isento. A chave para a eficiência tributária não reside apenas no montante financeiro da operação, mas na análise técnica do VTN e na gestão rigorosa do histórico documental.
A linha do tempo e os benefícios ocultos: do marco de 1969 a 1997
A Lei nº 7.713/1988 prevê fatores de redução do ganho de capital para imóveis adquiridos até determinados marcos temporais. Embora tais benefícios não sejam exclusivos de imóveis rurais, eles continuam produzindo efeitos relevantes em operações patrimoniais envolvendo propriedades rurais, especialmente em vendas, reorganizações patrimoniais e integralizações em holdings familiares.
Muitos produtores desconhecem os relevantes fatores de redução previstos na Lei nº 7.713/88:
- Aquisições até 31/12/1969: esses imóveis gozam de uma redução de 100% do ganho de capital. O imposto é zero, independentemente do lucro.
- Aquisições entre 1970 e 1988: aplica-se uma tabela regressiva de benefícios.
- Imóveis comprados em 1970 têm 95% de redução;
- Imóveis comprados em 1980 têm 45% de redução;
- Esse valor decresce até 5% para imóveis comprados em 1988.
- O marco de 1997: para imóveis adquiridos até 31/12/1996, o custo de aquisição é o valor da escritura. A partir de 01/01/1997, entra em vigor a sistemática da Lei nº 9.393/96, em que o VTN declarado no DIAT passa a assumir papel central na sistemática de apuração.
No caso específico dos imóveis rurais, entretanto, a análise histórica da aquisição ganha relevância adicional em razão da sistemática própria introduzida posteriormente pela Lei nº 9.393/1996, baseada no VTN declarado no DIAT. Em outras palavras, antes mesmo de discutir o preço de venda ou a estratégia de negociação, é fundamental entender a posição em que o imóvel se encontra nessa linha do tempo fiscal. Esse diagnóstico inicial pode significar a diferença entre uma operação tributariamente eficiente e um custo inesperado no momento da venda.
O VTN como protagonista da eficiência tributária
O Valor da Terra Nua é, por definição, o preço de mercado do imóvel, excluindo-se tudo o que não seja solo natural. Devem ser subtraídas: construções, cercas, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e florestas plantadas.
Para imóveis adquiridos a partir de 1997, o ganho de capital não é a diferença entre os preços do contrato (compra e venda), mas a variação entre o VTN do DIAT de entrega no ano da aquisição e o VTN do DIAT de entrega no ano da alienação. Ao definir que o valor da terra nua declarado no DIAT serve tanto como custo de aquisição quanto como valor de venda (artigo 19), a Lei nº 9.393/1996 buscou conferir previsibilidade e fomento ao agronegócio, tributando apenas a valorização da terra em si, e não o esforço de investimentos em benfeitorias.
Venda antes da entrega do DIAT e os impactos da SC Cosit nº 203/2025
A discussão ganhou maior relevância após a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 203/2025. No entendimento manifestado pela Receita Federal, quando a alienação do imóvel rural ocorre antes da entrega do DIAT do respectivo exercício, normalmente transmitido entre agosto e setembro, não haveria, naquele momento, um VTN oficialmente declarado para o ano da venda.
Com base nessa interpretação, a Receita Federal entende que, nessas hipóteses, a apuração do ganho de capital deve seguir a regra geral aplicável aos demais imóveis, utilizando o valor efetivo da operação constante do contrato. O ponto central da controvérsia está justamente aí.
Para operações formalizadas após a entrega do DIAT, tende a prevalecer a utilização da sistemática vinculada ao VTN declaratório. Já nas operações realizadas anteriormente, a SC Cosit nº 203/2025 sinaliza um entendimento mais restritivo do que a Receita Federal já vinha adotando em outras soluções de consulta sobre o tema.
Vale, porém, um esclarecimento importante: a Cosit não inaugurou esse entendimento. A exigência do DIAT entregue como condição para o uso do VTN já constava do artigo 10 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 e vinha sendo reiterada pela Receita Federal em soluções de consulta anteriores sobre o mesmo tema. O que a SC nº 203/2025 fez foi consolidar e dar publicidade a uma posição que já vinha sendo aplicada na fiscalização, e que, há bastante tempo, é objeto de controvérsia tanto no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) quanto no Judiciário.
Na prática, isso pode gerar diferenças tributárias expressivas, especialmente porque o valor contratual normalmente engloba não apenas a terra nua, mas também benfeitorias, estruturas produtivas e outros elementos agregados ao imóvel rural.
Esse cenário reforçou a importância do planejamento prévio das operações imobiliárias rurais, especialmente em relação ao momento da formalização da venda, à consistência histórica do VTN declarado e à aderência dos valores informados ao Sistema de Preços de Terras (SIPT) — base de dados mantida pela Receita Federal que reúne os valores médios da terra nua por município e serve de referência tanto para conferir o VTN declarado pelo contribuinte quanto para arbitrá-lo quando a declaração é omissa, inexata ou subavaliada —, além da documentação de suporte da operação.
Embora a posição da Receita Federal tenha efeito vinculante na esfera administrativa, o tema ainda comporta debates jurídicos. Isso porque existem fundamentos técnicos em que a própria Lei nº 9.393/1996 prevê mecanismos de arbitramento e lançamento de ofício do VTN, além de haver entendimento de que os referenciais de valor da terra já são previamente conhecidos pela administração tributária. Por essa razão, cada operação deve ser analisada individualmente, considerando o histórico declaratório do imóvel, o momento da alienação e os riscos fiscais envolvidos.
Como os tribunais têm decidido
Vale destacar que a controvérsia não nasceu com a SC Cosit nº 203/2025, e o desfecho tem variado conforme a esfera em que a discussão é travada. Na esfera administrativa, os precedentes recentes do Carf têm acompanhado a posição do Fisco: sem a entrega do DIAT relativo ao ano da aquisição ou da alienação, prevalece, para a apuração do ganho de capital, o valor constante dos documentos da operação.
No Judiciário, porém, o cenário é bem mais favorável ao contribuinte. Os Tribunais Regionais Federais da 3ª e da 4ª Região têm reconhecido a ilegalidade da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 nesse ponto por extrapolar os limites da Lei nº 9.393/1996. A lei não condiciona a utilização do VTN à entrega prévia do DIAT e, na falta da declaração, determina o arbitramento do Valor da Terra Nua com base no sistema de preços de terras da Receita Federal, e não na adoção do valor contratual. Nessa linha, entende-se que o DIAT possui natureza meramente declaratória, não constituindo o VTN (TRF-3, ApelRemNec nº 5018157-75.2022.4.03.6100, julgada em 09/12/2025, portanto, já sob a vigência da SC Cosit nº 203/2025; no mesmo sentido, TRF-4, ApRemNec nº 5056604-15.2022.4.04.7100, julgada em 18/06/2025).
Na prática, isso significa que, na via administrativa, a discussão tende a ser desfavorável ao contribuinte, enquanto a via judicial oferece precedentes consistentes em sentido contrário, caminho que, todavia, envolve os custos e o tempo próprios do litígio. Por isso, torna-se essencial avaliar os riscos e as alternativas antes da formalização da operação.
E a Reforma Tributária? Como ficam o IBS e a CBS na venda do imóvel rural
A Reforma Tributária não alterou a tributação do ganho de capital na alienação de imóveis rurais. O Imposto de Renda permanece regido pelas regras atualmente vigentes, de modo que a sistemática do VTN, do DIAT e do artigo 19 da Lei nº 9.393/1996 continua aplicável.
A principal novidade é que a Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 instituíram um regime específico de IBS e CBS para operações com bens imóveis, inclusive os rurais. Trata-se, contudo, de uma tributação distinta daquela incidente sobre o ganho de capital, podendo coexistir com o Imposto de Renda quando presentes os pressupostos legais de incidência.
Na prática, a alienação ocasional de imóvel rural por pessoa física que não se enquadre como contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, em regra, não estará sujeita a esses tributos. Isso ocorre porque a legislação estabelece critérios específicos para caracterizar a pessoa física como contribuinte nas operações imobiliárias, relacionados, entre outros aspectos, à habitualidade e à quantidade ou à natureza dos imóveis alienados. Assim, a simples venda eventual de uma propriedade rural por uma pessoa física que não exerça uma atividade imobiliária, nos termos da legislação, não implica, por si só, a incidência do IBS e da CBS.
A análise é diferente quando o alienante já se enquadra como contribuinte do regime regular, seja pessoa física que atenda aos critérios legais, seja pessoa jurídica que realize operações abrangidas pelo novo sistema. Nesses casos, a alienação do imóvel rural deve ser analisada à luz do regime específico aplicável às operações com bens imóveis, considerando os mecanismos próprios de determinação da base de cálculo, as reduções de alíquota e as demais regras previstas na Lei Complementar nº 214/2025.
Assim, embora a apuração do ganho de capital permaneça inalterada, o planejamento tributário das operações envolvendo imóveis rurais passa a exigir uma análise integrada entre as regras tradicionais do Imposto de Renda e os potenciais efeitos do IBS e da CBS, especialmente em operações estruturadas ou realizadas de forma habitual.
Planejamento é a palavra de ordem
Para o produtor rural, a segurança jurídica não é automática, ela é fruto de planejamento. Vender no primeiro semestre pode exigir uma análise jurídica mais cuidadosa diante do entendimento atualmente adotado pela Receita Federal quanto à utilização do VTN. É imperativo que, antes da assinatura de qualquer escritura ou compromisso de compra e venda, o produtor confronte os valores da Planilha VTN da sua região com o cronograma de suas obrigações fiscais.
Outro ponto que merece atenção especial é o tratamento das benfeitorias e das plantações na transação de compra e venda. Dependendo da forma como esses itens são tratados no negócio, os valores correspondentes podem compor a apuração do ganho de capital ou ser tributados como receita da atividade rural, caminhos com cargas tributárias potencialmente muito distintas.
É o caso, por exemplo, das benfeitorias cujos custos foram deduzidos como despesa da atividade rural: nessa hipótese, o valor recebido na venda tende a ser tributado como receita dessa atividade, e não pelo regime do ganho de capital. Quando não há dedução, por outro lado, esses valores integram o custo de aquisição do imóvel.
Como a forma de segregar e documentar terra nua, benfeitorias e plantações pode aumentar ou reduzir o imposto devido na operação, esse é um dos pontos que mais exigem análise prévia em uma compra e venda rural. O próprio Carf reconhece essa distinção: em precedentes recentes, considerou como valor de alienação o correspondente a todo o imóvel apenas quando as benfeitorias não tiverem sido deduzidas como custo ou despesa da atividade rural, comprovadas por documentação hábil e idônea.
A pressa para aproveitar uma janela de mercado não pode cegar o proprietário em relação ao risco tributário. O desconhecimento da sistemática aplicável ao DIAT pode resultar em impactos tributários relevantes e, em determinados casos, no recolhimento de imposto em patamar superior ao inicialmente projetado.
No agronegócio, o lucro não está apenas na produtividade da safra, mas na inteligência fiscal da terra. Manter o ITR e o DIAT rigorosamente atualizados, refletindo os valores de mercado no SIPT, é uma forma segura de garantir que a valorização do seu patrimônio não seja devorada por uma interpretação fiscal restritiva. Por isso, se você pretende vender, reorganizar ou transferir seu bem rural, é recomendável realizar previamente uma análise fiscal e patrimonial da operação.
A revisão do histórico do imóvel, do VTN declarado e da documentação fiscal pode ser determinante para evitar contingências tributárias, identificar oportunidades legítimas de eficiência fiscal e conferir maior segurança jurídica à operação. Contar com uma assessoria especializada antes da formalização da venda pode fazer uma diferença relevante no custo tributário e na mitigação de riscos futuros. Entre em contato conosco!
Autoria de Letícia Izo e revisão técnica de Liz Azevedo
Consultoria Societária e Patrimonial
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